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聪哥整理的超全买房干货，你一定会用到！

hanhan • • 综合

聪哥整理的超全买房干货，你一定会用到！





前段时间和大家分享了我在广州买的房子，从那以后，我每天都会收到一些关于买房的问题，怎么看房，怎么选房，以及买房需要注意的一系列问题，看来大家对“买房”这件事格外感兴趣。

买房是我们普通人一生中非常重要的一件事，得格外谨慎，第一次买房难免会因为经验不足而踏入坑中，所以我就干脆把我这次在买房前做的功课，以及你们问的这些问题整理成了这篇文章，相信对你们会有所帮助的！





1.确定购房资格。

这个很重要，现在大城市基本都限购，如果你没有事先了解好你想购买的城市的限购政策，可能会白忙活一场。而且每个城市的限购政策都是会改变的，有的地方会加紧，有的地方会放松，所以要经常关注一些政策的改变。





比如现在广州除增城、从化是非限购区，其他区域买房都需要有本地户口或者连续缴纳5年社保/个税证明，所以之前我就跟大家讲过如果有想在大城市定居的，一定要早点搞定入户，也要知道缴纳社保的重要性。





2.确定预算。







买房之前，要搞清楚自己的预算，这样你才能缩小看房的区域，否则你将会浪费很多时间。





打个比方，我这次买房的首付预算是120-150万之间，那总价就是400-500万，我就可以根据这个预算，去选择我能负担得起的楼盘，一些远超预算的楼盘就可以直接略过了。





如何去评测自己的预算呢，如果按照首付3成的计算方法，你可以将你自己的积蓄和父母可能给到你的帮助汇总到一起，再根据自己每个月能负担的月供来确定总的预算。





我们可以利用一些app，比如链家，打开计算器，按照我们的贷款金额，贷款年限和贷款方法，就能计算出我们每个月需要付的贷款金额。









3.确定区域和板块。







这个也是非常重要的，同个城市，不同的板块，涨幅是不一样的，因为每个城市都有自己的发展规划，比如广州的中心一直是往东部去发展的，这才导致“黄埔区”房价涨幅暴涨，而有些区域基本不涨。





我们需要做的就是根据自己的购买需求，确定自己要买的区域和板块。







拿我自己当例子，我是刚需，我希望我买的区域有比较成熟的配套，交通要好，离市中心要近一些，我去年是在临广地区的佛山和广州市中心纠结，因为这两个地方都是很适合生活的地方，很符合我现在的工作状态，所以除了广州，我也有看佛山的千灯湖和北滘板块。





如果你也是刚需买房，我还是建议你买在离工作地点较近的地方，即使面积小点也没关系，不要为了买房而买房，买在郊区却要花一个半小时通勤，我觉得很不值。





而有的人是以投资为目的的，他看好的是未来五年甚至是十年，这样的需求就更适合一些价值洼地，比如广州的南沙和黄埔区。





4.选定楼盘。





根据自己的预算，再确定好要购买的区域，我们基本就能知道有哪些符合要求的楼盘了，接下来就要在楼盘和楼盘周边做功课。







要注意一点，选楼盘的时候要避开那些超大量级的开发商，比如番禺的某运城，因为量级太大，经常卖不完，就会导致涨幅非常慢。





另外，先了解开发商的背景，他的项目是否“五证”“二书”齐全，为防止项目烂尾，无法收房，所以尽量选择口碑较好的品牌，一旦烂尾，就可能钱房两空了。







避开这些雷后，我们可以在“链家”或者“贝壳找房”app上先了解下不同楼盘的房型，看一下这些楼盘的样板房照片和VR视频，再仔细看一下这个楼盘的位置，周边有哪些配套，包括交通、医疗、教育和休闲娱乐。





选定好合适的楼盘后，我们就可以做线下看房的准备了。







5.看房前需要注意的地方。







如果你有非常喜欢的楼盘，并且有很大可能会在那里买房子的，不要着急去线下看房（除了超火爆的网红盘）。





大家还记得之前有一个新闻吗，因为售楼部有人脸识别，所以有人戴着头盔去看房，看起来蛮搞笑的，但也透露了一个信息：如果你自己一个人去看房了，那么后续你想争取一些其他的优惠就比较困难了。





虽然房子价值很高，但优惠还是可以争取的，就算是99折也有几万元的优惠，能省一点是一点。（中介、楼盘合作的律所、员工、团购都有一定程度上的优惠，优惠还可以叠加）





6.看房时需要注意的地方。





在一线城市，新楼盘基本都没有现房的，只有期房，我们只能参观样板间，但样板间是经过设计师精心设计过的，很容易让人产生一切都很美好的幻想。





从入门的玄关开始，我们要看厨房、卫生间、卧室、阳台、客厅的布局是否合理，干湿分离、采光和透气性有没有做好，有没有哪些看起来很突兀或者不能忍受的地方，如果户型方正，南北通透，那就是最好的。





看房时要问清楚销售，哪些配置是交付标准，哪些不是，防止后续收房时的一些**，比如我这次买的房子，收纳柜和地板都是交付标准，而墙布和其他一些细节都是没有的。







我们买房的时候，价格一般是按建筑面积算的，不是套内面积，所以要搞清楚实际使用面积是多少，一般高层住宅的公摊率都在百分之十几到二十几，如果公摊率太高，也要格外注意一些。





关于朝向这个问题，如果有预算买南向就尽量买南向，南向是比较好转手的，因为光线更好，室内也会更舒适一些，北向冬天会比较冷，阳光也没南向那么充足，喜欢阳光的人，一定要买南向啊！





很多人会纠结选楼层，我自己是比较喜欢中上一点的位置，因为安静一些，视野也好一些，但越往上价格也会越贵，我买的这一栋，每往上一层，就会贵一万块钱。





有一些人还会对4、18等数字有忌讳，觉得不吉利，但也有人专挑这些别人不要的数字买，因为他们不迷信，不忌讳，还有可能是他们的幸运数字，所以这个因人而异。





7.付定金。







如果看中了某楼盘的某个户型，为了防止销售卖给其他客户，就需要提前付定金，每个楼盘交的定金不同，我这次是交了五万元，定金给了就是不能退的，只能用来抵首付款。





付定金前，需要再三确定好你想购买的楼层和户型，因为搞错的话后续是没办法修改的。





确定好以上所有的东西，就可以正式付定金了。







8.选择贷款银行，提交审核资料。





售楼部会有不同的银行可供你选择，每个银行审核贷款的要求和利率不同，可以选择对你最友好的银行。







在售楼处和银行之间，会有一个中间人，是律所，律所负责审核我们的资料，看我们是否够贷款的资格。







我们需要提前准备好半年的银行流水，半年平均下来每个月的流水需要能覆盖月供的2.2倍以上，还需要提供大于月供两倍以上的收入证明，这个需要你所在的公司开，最后还需要提供首付的流水来源。





因为现在很多人会把钱转到支付宝理财，所以支付宝里的余额宝、余利宝或者基金也是可以做资产证明的，我们可以当作辅助证明用。







需要特别注意的是，现在不是找个中介花钱就能搞定流水的，所以你得自己提前半年就有这个概念，不要到时因为流水不够，导致银行无法放款，毁约了是需要赔违约金的。





除了以上这些，还需要提供户口本、个人征信报告、供楼存折/卡，如果你不是本地户口，可能还需要你提供个税/社保证明。











贷款时，选择“等额本息”还是“等额本金”，还得看你个人的需求，各有利弊。





等额本息总利息多，前期还款的金额较少，我们可以拿少还的这些钱去做其他的事情；等额本金总利息少，但前期还款压力比较大，对流水要求也相对更高一些。





9.网签，给首付。







确定自己具备贷款资格后，就可以网签给首付了。





不过现在大城市为了打压炒房，防止其他贷款流入楼市，对首付来源有严格要求，每个银行的要求略有不同，可以具体查一下。





网签这一天是我签过最多名字的一天，那一天的合同，我足足签了一百多个名字，盖了几十个手印，大家可以提前练下签名，哈哈。







除了首付，购买新房还需要另外交几笔费用，一个是维修基金，这次我是交了七千多，另一个是律所那边的费用，也是大概两千多的样子。





交房以后，还需要缴纳契税，首套房面积小于90平是总房价的1%，大于90平小于140平是1.5%。







10.收楼验房。





这一步也很重要，建议花几百块钱请一个专业的师傅跟你一起去验房。







我们需要按照合同里签订的交付标准，看交付的房子有没有哪些是开发商遗漏的没有兑现的，如果有出入，要早点和开发商那边核实。





等到确定房子没有破损，设备配全，也没发生漏水等问题的时候，才可以签订交房协议。







11.总结。







买房是一件需要花费大量时间去琢磨、去对比的事情，但也不要给自己太多的选择，也不要太纠结，第一次买房是没办法一步到位的，选择太多就越难上车，到后边到你回过神来，已经买不起了，我去年没买，今年就是这个感受。







但也不要为了买房而买房，根据自己的实际情况来，不要因为买房去透支自己，大大降低了自己的生活质量，如果你会因为下个月的房贷而焦虑，那你就暂时还不适合买房！







以上就是聪哥关于这次买房的所有分享了，如果对你有所帮助的话，记得点个赞和在看支持一下哦！





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