安居贝贝怎么样，多地调整公积金利率

这是熊猫贝贝的第1337篇原创文章

在中国观察经济和市场，就一定需要有一个透过现象看本质的重要原则和认知基础，那就是看懂政策的指挥棒。
政策也有等级类型之分，往大了说，一般可以分成两种：
第一种，是国家层面的政策指导，是国家意志和顶层设计的态度表达；
第二种，属于地方xx“因城施策”的个性化定制的中观经济规划和微观经济环境调整和管理手段。
总的来看，大的趋势看国家态度，微观个体的机遇和行动，要看地方手段。
2022年以来，不知道大家有没有发现，在中国的房地产经济和楼市，出现了一种明显的政策利好边际效应弱化的现象？
对于楼市而言，无论出什么利好消息，市场的反应非常钝化，甚至是反馈乏乏成为常态。
各种”限制”的放开，利率的下调，花里胡哨的补贴，花样百出的让利优惠**……
客观来看，就算曾经能够一石激起千层浪的“狠招”，放到2022年的楼市来看，也是只见石头飞，不见浪花起的效果，或者说，预期效果得不到实现的结果。
原因其实很直白，也很简单：地方xx对于楼市的调动和管控，没有市场信心和价值预期的支撑，已经明显难以有效**市场了。
所以看趋势，就要看国家层面的态度了。
时间来到2022年10月份，国庆小长假结束以后，国家层面，也有了新的动向。
和地方政策调整不一样的是，这一次的两个动向，无论是层次还是信号意义，都完全不是水平上的。
开篇点题，不卖关子，先点出这两个动向：
第一个，是全国多地正式公开下调了公积金利率：
在5年期LPR连续下调的背景下，近日，央行时隔七年首次下调首套个人住房公积金贷款利率。在国庆假期后的首个工作周，多个热点城市的公积金贷款利率已陆续下调到位。
截至11日，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、郑州、合肥、南京在内的多个一线和二线省会城市开始执行新的贷款利率，即5年期以下（含5年）和5年期以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.6％和3.1％，第二套个人住房公积金贷款利率保持不变。
第二个，是央行提供资金：时隔两年多，PSL重新被激活
2022年10月8日，央行公布9月PSL（抵押补充贷款）数据，结果显示今年9月当月PSL净新增1082亿元，使得PSL余额达到26481亿元。
具体看，2020年1-2月，PSL分别净新增200亿元与2亿元，当年3月0新增，且此后PSL一直保持净偿还状态，央行再未向三大银行提供过PSL。此外，2018年2月PSL净新增1510亿元，此次单月净新增规模也从未超过千亿元。
因此，此次PSL工具重现，不仅是2020年2月以来PSL余额首次出现正增长，同时也是2018年2月以来PSL净新增规模最大的月份，意味着央行已经为政策性银行重新提供了PSL资金，即PSL重新被激活。

什么叫国家意志和顶层设计的重要信号？这就是！
这篇文章，就将基于理性，专业，现实的角度出发，对2022年国庆小长假以后，关联中国房地产经济领域的两个重要动向，进行专题分析，挖掘本质，研判走向。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜**）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库
1多个热点城市公积金利率下调，楼市政策空间还有多大？

相较于“因城施策”的商业贷款政策，对于此次全国性个人住房公积金贷款利率的下调，多地推进的步调更为一致，热点一二线城市响应的速度也更为迅速。
据多方验证和市场调查得知，四个一线城市，调整后的首套个人住房公积金贷款利率已落地执行，并将率先惠及10月1日之后办理相关业务的购房群体。
二线城市中，合肥、南京、郑州等地则以官方发文形式进行明确和细化。

比如，根据南京住房公积金管理中心8日发布的《关于调整个人住房公积金贷款利率有关事项的通知》，为保证个人住房公积金贷款利率调整工作顺利准确，对2022年10月1日之前已经住房公积金管理中心审批完毕但未发放的个人住房公积金贷款的，或是10月1日前已录入住房公积金业务信息管理系统审批但未完成终审的，按此次下调后的利率发放贷款。
值得注意的是，上述东部热点地区，也正是缴纳公积金的单位比例较高、拥有收入相对稳定职工规模较多的地区。
根据住建部、财政部和央行联合发布的《全国住房公积金2021年年度报告》，广东是当年住房公积金实缴单位数最多的省份，上海、江苏、北京、浙江紧随其后。根据该报告公布的数据计算，这5地住房公积金实缴单位数接近于全国实缴单位总量的55％。

图片来源：网络
总的来说，国家的政策意图非常清晰，那就是充分挖掘有效存量，充分调动有生力量，托举支持楼市。
公积金利率全国以一线为代表的城市进行公开，普遍的下调，这个动向，信号意义非常重要。
截至2021年末，全国住房公积金贷款余额68931.1亿元，占个人住房贷款余额38.32万亿元的比例约18.00%。
简单算笔账：
不考虑首套房的因素，降低0.15个百分点节省居民利息103.4亿元/年。
但考虑到降息仅针对首套房，居民实际节省的利息小于103.4亿元/年。
此外，考虑到近五年公积金贷款增量占个人住房贷款的增量大致在12%~17%区间，15bp的降幅相当于整体住房贷款利率下调2~3bp。
客观来说，公积金利率整体下调，这已经是非常压箱底的政策工具了，中国是体制和市场双轨制的经济环境，公积金最大的意义，是国家体制的专属经济红利，具有压舱石效应。
开始对公积金进行存量挖掘，实际上就是体制托底开始的信号。从另一个角度来看，也是国家层面对于地方xx楼市管控手段的一种不满意，以及补充管理的表现。
地方xx因城施策的调控管理，客观来说，经过2022年全年的行动，已经没有多少现实作用和效果了，所以国家层面就出手了。
地方政策工具箱已经没有多少空间，就得看国家的态度了。
看到这一点，才能说得上不是外行看热闹。才能说得上是抓住了关键。
后续，进入四季度后，热点城市的公积金贷款政策同样有持续优化的可能。
公积金可以操作的空间不仅仅局限于利率，还有异地使用，首付比例，贷款额度等等后续空间值得期待。
当然，这也给地方xx留出了空间，喂药也要看症状，不可能一把就到位。
国家层面进行公积金下调的动向，从行业观察的专业角度出发，可以很肯定地说，这就是国家意志对楼市的态度表达，底线把控。

图片来源：头条图库
2PSL重新被激活，曾经的棚改火热一幕会重现吗？

PSL（抵押补充贷款，Pledged Supplemental Lending，亦称披萨）于2014年4月由央行创设，具体是指为支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展，由央行以质押的方式向金融机构提供的特种贷款。
PSL最初是为国开行支持棚改提供稳定的低成本资金来源。不过，目前PSL的发放对象已经不局限于国开行、农业发展银行和进出口银行，用途也不再局限于棚改。具体看，2015年10月起，PSL发放对象扩大至国开行、农业发展银行、进出口银行，主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等。此后PSL的支持领域在上述基础上进一步扩大至生态环保、先进制造业、重大区域发展战略、外贸转型升级等领域。
2016年，央行进一步将PSL可发放对象扩展至经国府批准的其它金融机构。
沉寂两年之久PSL，重新启动，这是大事。

图片来源：央行官网
2015年那一轮轰轰烈烈的棚改货币化大潮能够搞得如此成功，很大程度上是因为PSL为棚改运动提供了充足的货币，解决了钱的问题。
所以，一提起PSL，在市场和很多人的认知里面，就和棚改，房价飙升，形成直接关联。

在棚改货币化的助推下，经济从此一改颓势，楼市也走了一波史诗级长牛。（图片来源：网络）
但是这个工具，实际上从出生，到雪藏，过程非常之短，经济工具就是这样的，效果越好，越是需要慎重，很符合中国经济和货币管理的稳健基调。

图片来源：网络
如上图所示，2018年后PSL增量贷款基本宣告结束，不仅不提供资金，反而在陆续回收资金。
而整个2020年，2021年，以及2022年前8个月均属于资金回收状态。
但2022年9月，PSL却突然回来了，净新增1082亿。
很多人，包括分析机构看到9月份天量PSL的情况很难保持镇定，于是一些躁动就开始出现。
仿佛2015年那一轮棚改的热度，又被点燃。事实上这种观点很浮躁，也不符合当前的现实。
这里有理有据地给大家进行一波详细分析：
PSL利率在2015年连续三次下调，正是为了配合2015年持续推进的棚改和去库存大潮。
考虑到实际使用期限最长可达5年且用途范围在不断扩大，因此利率只有2.75%的PSL一直被视为央行提供的稳定低成本长期资金来源，此次重启表明为央行对三家银行的支持力度在加大。
由于PSL的发放对象以国开行、农业发展银行及进出口银行等三家政策性开发性金融机构为主，因此这里推测PSL重新被激活应是央行基于配合上述机构稳住宏观经济大盘的考虑，即央行通过PSL为三家银行提供稳定的低成本资金，以助其加大资金投放力度。这也表明，近年来政策性金融机构在稳住经济大盘以及支持国家重点重大项目建设方面被各方寄予厚望，今年尤为明显。
实际上，目前三家银行被明确要求提供的资金主要包括以下四个方面（重点给大家标注出来了）：
1、2022年6月1日，国常会提出针对金融支持基础设施建设，调增政策性银行8000亿元信贷额度；
2、2022年6月29日，国常会提出运用政策性、开发性金融工具，通过发行金融债券等筹资3000亿元，用于补充包括新型基础设施在内的重大项目资本金、但不超过全部资本金的50%，或为专项债项目资本金搭桥；
3、2022年8月22日，央行和财政部计划通过国家开发银行和农业发展银行提供2000亿元专项用于“保交付”的专项借款（保交楼，xx开始实质出手）；
4、2022年8月24日，国常会提出在3000亿元政策性开发性金融工具已落到项目的基础上，再增加3000亿元以上额度。
从这个角度看，由央行直接以PSL的形式向三家银行投放基础货币，以支撑政策性开发性银行加大对特定领域、特定区域以及特定项目的融资支持，并撬动金融体系对相应项目的配套融资，是政策导向的应有之义，无须过度解读。
直击本质：这次PSL的主要作战场地不是楼市，而是逆周期的重大基础建设项目和对银行的支持。毕竟要求银行要承担风险，让出利润，支持经济复苏，总不能让马不吃草吧？
保障性安居工程，交通基础建设，城市地下综合管廊，能源项目……周期长，回报稳，后续经济拉动意义大，才是方向。
而不可能再次进入已经明显过剩的楼市，继续玩那套旧改发钱的经济**游戏。
当然，政策规定是一方面，另外一方面，是全国的旧改，实际上已经没有多少可实施空间了：
2020年是我国老旧小区改造开始按下快进键的一年，2020年《xx工作报告》中提出，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。
据住房和城乡建设部的最新数据显示，2020年，我国有序实施城镇老旧小区改造，我国老旧小区改造任务已经超额完成。2020年1-11月，全国新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户。
分省市来看，湖北省受到疫情影响，个别小区尚未按计划开工，其按小区数计开工率为98.5%;xx、云南个别市县调整了计划项目，目前按小区数计已全部开工，按户数计开工率分别为95.6%、91.1%。而全国其他29个省市的“按小区数计开工率”和“按户数计开工率”均达到了100%
拆无可拆，实际xx工作报告已经堵死了重复建设，过度**的口子。
2021年初的国家重要会议上，只提旧改未提棚改，以及2020年是棚改新3年规划的“收尾之年”，很容易得出“棚改即将全面退场”的结论。
当然，PSL肯定有一部分会进入修修补补的城市旧改，但是大拆大建，直接发钱，轰轰烈烈的棚改，无论是从政策规划，还是现实情况来看，都已经不具备任何空间和想象力了。
所以，对于PSL重新激活，没必要过度躁动，更需要警惕一些刻意炒作引导的舆论观点。
PSL此轮重启，只能说明国家在经济复苏的进程上，开始实质性的有一些准备动作了。而这一次，很明显，“不以房地产经济作为主要支柱”的思路，非常清晰。

图片来源：头条图库
3后续房地产经济和楼市的趋势分析：托而不举，追求稳定，时机不到，不生妄念

公积金和PSL，两个重要的动态联系起来看，能得出什么结论？
不绕圈子，直击要害的来看，其实并不复杂，那就是挖掘有效存量，稳住楼市，是主线，国家金融和财政，提前部署，在没有新的经济引擎出现和明确的前提下，逆周期稳住经济运行，但是不再以楼市作为主要拉动手段。
看懂了这条主线，那么对于后续中国房地产经济和楼市的趋势研判，其实就没有什么悬念可言了。
这里分享几点个人的分析观点：
1，接下来，包括十月份重要大会以后，中国国家对于楼市，房价，还有房地产行业的主线态度，依然会延续“托而不举，追求稳定”的基调。
地方托不住，国家会出手，但是也就是托住，不要指望有上举的**表现。
2，未来中国绝大多数城市的楼市和房价，必然会有一个回归经济基本面的过程，这就是硬实力的体现，该涨的可控慢慢涨上去，该跌的在可承受范围内也必然要价值回归。
3，投机炒作，价差套利的行为，在未来中国楼市环境中，将没有任何的生存空间，一切炒作行为将受到市场和管控的捶打和现实教育。
4，中国这一轮的经济复苏，已经不再以房地产作为核心拉动引擎，更重要的，是让地方xx摆脱土地财政依赖，多把心思和能力放到开发本地产业和实体带来实际增量上面，这是一个还债-稳定-发展的逻辑主线。
所以，考验地方xx经济治理能力的关键时刻，就在当下，**也好，调控**也好，越着急，越用力，说明还债压力越大，对应的房产价值，泡沫和风险就越高。
5，未来中国，房产依然还是绝大多数普通民众和家庭的重要底层资产，但是资产性收入和价值增长，和过去20年相比，不可同日而语，除了极个别的头部城市，热门地区以外，绝大多数的房产都要面临去金融化，去资产属性化的必然过程。
属于纯粹市场经济环境背景下的中国房产资产红利时代，不是正在走向落幕，而是已经落幕了。还把房子看作家庭财富增值工具，以及金融炒作的标的的观念，也到了不得不转变的时刻了。

图片来源：头条图库
写在最后：全国经济一盘棋的大背景下，需要用理性的态度去看待楼市和房产

基于以上分析，全国经济一盘棋，说千道万，就一句话，听国家的话，看懂国家层面的态度和规划，永远都不会错。
中国经济要稳定发展，要实现全面复苏，那么房地产经济就不会，也不可能**，房价不会有短时间内的暴跌对经济产生冲击，当然也不再有全面**，拉动暴涨的想象力。
托而不举，冷处理但是实质性的软着陆，是必然，不是刺破泡沫，简单粗暴，而是相对温和的逐步释放压力，价格回归价值，让市场，行业，以及地方经济，在一个可控的环境下，逐步恢复理性和健康。
这不是什么艰涩难懂的国家态度吧？
值得注意的是，高M2和后续中国经济全面复苏，要对货币现象趋势有所预判。
经济增长必然需要金融支持，货币增量，现在M2还在银行空转，但是不可能一直空转，未来居民收入提升，经济环境资金流动，是复苏的必然。
那么M2从银行向市场的流动过程中，只有三种可能，要么房价上涨，要么股市上涨，要么物价上涨，进一步，居民收入跟着上涨。
复苏的越顺利，效率越快，这个货币现象就越明显。
大家认为，哪一种可能，是国家能把控，想要的？并且已经开始全面布局和准备的？
这是一个好问题，留在文章最后，供各位读者朋友讨论和参考。
历史不会简单的重复，但是总是押着相似的韵脚。
内有“房住不炒”主基调，外有美联储加息，有些趋势，其实是明牌。
所以，用理性客观的态度，去看待中国的房地产经济和楼市，不被舆论裹挟和情绪感染，在当下这个经济环境中，非常重要。
与其跟着舆论骂之外，还真不如看看国家在想什么，在做什么……
毕竟无脑骂谁都会，但理性分析形势却在任何时候都是极为难得的习惯。
点到为止，不多展开。

以上，就是对2022年国庆小长假以后，关联中国房地产经济领域的两个重要动向，进行的专题分析和深入解读研究内容，和各位朋友们，进行一个分享。

图片来源：头条图库
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交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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