众所周知，在广州，向东是主要趋势。
目前，科学城扩容、科教城动工、知识城&新塘兑现，四大板块逐渐崛起。
东进“高歌猛进”，发展一日千里。在一路狂奔中，建设、产业、教育、甚至居住人口同样向东迁徙。
以前要是问到，刚需买房，选知识城，还是新塘？
结果大多数是，不用比较，有名额选新塘，无名额选知识城。为知识城打call的迷弟迷妹，始终比新塘多一些。
事实上，想在东部置业，新塘是不是一定不如知识城呢？
今日，房小擎从多个角度分析下知识城与新塘适合什么买家入手。
一幢幢建筑拔地而起，一个个重大项目破土动工，近年来无论是知识城，还是新塘的产业都有翻天覆地的变化。
板块定位和企业之间能互相吸引，比如新塘未来能够吸引总部企业，知识城更受IAB等科技研发类企业欢迎。
知识城定位的是宜业宜居的创新型花园城市，主要布局在高新知识产业，包括生物医药、新能源、文创科教、商务金融等。
广州知识城实景图
目前，知识城累计注册企业1803家，注册资本1508.1亿元，完成固定资产投资1421.5亿元。包括阿里巴巴、中国移动、通用GE等多家世界500强企业。
广州知识城规划图
相比之下，新塘的产业将呈现两极分化。
一是，新塘自身开发已近二十年，以往汇聚的广汽、富士康、海康威视、珠江钢琴、广州电装等，以多为劳动密集型产业，目前能提供的工作机会是比较多。
二是，以广汇新世界金融中心、雪松控股、凯达尔ITC等领衔的总部经济，雏形初现。随着广汇新世界金融中心封顶，凯达尔ITC即将启用，广州东部CBD新里程准备开启。
广州东部CBD总部经济区
从产业角度，短期内新塘的产业体量是优于知识城的。
从长期考虑，新塘和知识城暂时不好说，新塘人口多于知识城，但以人才质量来说，知识城比新塘略胜一筹。
而新塘由于有总部经济的补充，也能够收获一定的高端人才。
知识城的高精尖科创产业强，预计进驻人才整体薪酬偏高；新塘产业分化明显，人口多，但收入水平参差不齐，消费力差异大。
完善的城市配套，赋予更大的居住价值。
1、交通：新塘优于知识城
新塘，坐拥新塘南TOD是未来的东部交通核心，作为大型交通综合枢纽，汇聚多条交通轨道，未来会有大量的人流、资金流、信息流。
而且新塘发展的早，离市区也就二十来公里，临近黄埔开发区，又有广园快速、地铁13号线、穗莞深城际铁路，现在逐步进入成熟期，未来是可期的。
拍摄：地产少年
知识城目前已开通的地铁线路有14号线支线（又称：知识城支线）和21号线，直达天河区员村。
参考远期规划信息，在知识城会有有轨电车和高速地铁，大概走向如下：“知识城—白云机场”、“知识城—广州东站”、“知识城—南沙”，与中、南、北部交通枢纽均联通。
据有关新闻资讯，这三条高速地铁实为“高铁+城轨”，已列入广州轨道交通第三轮第一期的调整计划中，不过等待时间比较长，可能要等5-10年。
线路
长度
时间
知识城-白云机场
28.2公里
10分钟
知识城-广州东站
35.5公里
12分钟
知识城-南沙（注：途径广州第二CBD）
81.7公里
30分钟
新塘距离市中心距离比知识城近，发展早，现阶段交通条件全方位优于知识城，到市区的时间比知识城少一些，这也是新塘过往二十年发展最重要的沉淀。
2、教育：新塘难敌知识城
知识城，目前有二中会元学校、知识城中学、玉岩实验学校、广州实验中学（预计2021年部分开办）、南洋华中学校（已动工建设）以及华南师范大学附属中学知识城校区等，师资强劲。
作为重点建设的教育板块也迎来众多利好，被誉为“下一个广州大学城”的知识城科教区也引来黄埔大学、中国社会科学院大学、广州大学、西安电子科技大学、广东外语外贸大学5所名校研究院进驻。
广州大学黄埔研究院效果图
新塘近几年也开始引进优质教育，比如广州市增城区暨南大学附属实验学校（民办）、增城区广大附中伟才学校（民办）、二中应元增城学校（民办）、华南师范大学附属新塘学校等，不过新学校、新老师还是需要时间的磨合。
不过，在知识城面前，新塘的公办名校资源还是有点不够看。
3、商业等：新塘整体比知识城成熟
有庞大人流消费支撑的地方，商业等配套更丰富。
新塘，发展已经非常成熟，永旺梦乐城、万达广场、新塘广场、金海岸广场（大润发）、合生汇等已开业，烟火味也比较足。
知识城，区域配套还处于起步阶段，目前绿地缤纷汇、邻里中心已开业，合景·悠方正在招商，高端配套也不算少。
整体来说，居住在新塘，购物休闲还是比知识城要便利一些，交通到市区比知识城用时短一些，教育弱于知识城。
不过，由于早期规划不足，新塘道路狭窄，管网问题还迟迟不能解决，内涝的问题也比较严重，这点与高大上的知识城形成面貌反差。
从产业与配套等种种因素，你能明显地看出，新塘和知识城分别对应两个市场。
知识城主打刚改、改善客户，尤其是今年第一次集中供地推出两宗容积率只有1.2的一类居住用地，更加印证这点。
目前区域供需的严重不对称，一手房库存告急，没什么货卖，买家被逼转战二手房。
根据链家数据，目前挂牌出售的仅有278套，供应不多。房源基本来自万科幸福誉、广州绿地城、时代天韵等，售价在3.2-3.6万/㎡之间。
值得一提的是，满5年的房子很少挂牌，非公寓性质的住宅只有2套。
相较之下，小（体量）而美的知识城，近一年来房价涨势惊人，已迈入3.5万+/平的行列。
无论是一手房，还是二手房，产品具备一定的稀缺度和市场竞争力。
图片来源：知识城情报局
新塘因不限购优势，买家以市区、本土刚需群体为主。
因此，房小擎建议优先考虑小户型的产品，因为持有成本低和买卖流通性较高。
目前，新塘有越秀TOD·星图、金茂万科都会四季、华润置地·公园上城、阳光城翡丽山等，既有贴合刚需的90㎡以下小三房，也有迎合刚改的120㎡以下大四房，售价在2-3万/㎡之间。
随着凯达尔ITC等开业运营，在超强的交通综合枢纽作用下，新塘逐渐支棱起来，未来将会有高端白领及其居住需求。
新塘也有碧桂园云顶、招商臻园、保利天际、香江天赋等，在售产品大多90㎡户型起跳的定位高端项目，目前最高去到3.6万/㎡（广汇尊府）。
看看二手房，在链家上，新塘南、新塘北、白江加起来，总房源多达4095套！
其户型选择也很广泛，从50来平的一房单位，到300平+的独栋别墅，无论刚需还是改善选择应有尽有，售价相对一手也更具性价比，基本在1.2-3万/㎡之间。
大面积的二手房在链家上挂牌时间普遍较长，且有一部分议价空间，这意味着新塘目前刚需群体占比要大一些。
因此，购买新塘高端住宅的买家，若非自住，暂时不要考虑购入。
知识城住宅适合长期持有，但入手门槛高于新塘。
新塘市场供给量太充足，房价上涨动力不太足。其小户型住宅适合刚需买家过渡，大户型建议参考产业转型结果再决定。
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