普罗旺世房子怎么样，郑州楼市走向何方!目前二手房价持续下跌

FANGDONG


最新数据显示：

2022年第35周，郑州新房卖了1732套，二手房卖了1966套，二手房比新房多卖234套；

第36周，新房卖了1513套，二手房卖了1536套，二手房卖得依然比新房多。

这是继今年第15周（4月上旬）郑州二手房销量首次超新房后，再次出现反超。

而整个8月，郑州新房卖了7238套，二手房卖了7180套，两者仅差58套。

按此趋势，2022年全年，郑州大有继北京上海之后，成为全国第三个新房/二手房销量持平城市。

头部城市是因为房价贵、主城核心新房稀缺，郑州的情况则是：房市弱化叠加不少楼盘停工烂尾，购房者被新房（普遍要等两三年的期房）可能烂尾吓怕了。

虽然销量超新房，但比起目前约8.6万套的挂牌量，郑州二手房市还是很难，市场上95%的二手房源，不打折甩卖根本卖不出去。

事实上，郑州租金稳定、挂牌量不大、不降价也有成交的小区不足1%。

我们调查其中30个优质二手房小区，它们能在弱市抗跌，到底是什么原因。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆

北龙湖

永威上和院

房价

2018年5月首开，一般平层均价5.2万/平，楼王平层均价6.5万/平，一楼带院9万/平；

最近成交五六套房子，其中一套临街顶楼带阁楼的，卖到6.3万/平；其他临街房源也都接近6万/平；不临路房源最高卖到7万/平。整体均价约7万/平，4年时间小区综合均价上涨2万/平。

租金

200平毛坯1.5万/月，237平毛坯2万/月。

抗跌原因

1、东临东运河公园、南接上师大附属郑州启佳学校，位置好，资源稀缺。

2、永威“一把手”工程，倾全公司之力历时5年打造，过去没人舍得这么做，未来的市场趋势，也没条件支撑另一个上和院再现，堪称郑州豪宅封藏绝品。

3、细节震撼，比如朝阳路和龙翔二街的大手笔临街绿化打造，为其既增颜值又增气质。

4、会所、物业服务品质高。上和院会所新开已深得业主好评，物业服务水平堪称郑州小区之最。

融创中原壹号院

房价

2017年平层均价5.2万/平，一楼带院9万/平，整体均价6万/平。

目前平层均价6.2-6.5万/平，整体均价7万/平，5年来均价上涨1万/平。

前不久三大佬出价202回合抢法拍房，也是其价值被认可的表现。虽然约1620万的成交价比原业主2020年买下时便宜了800多万，但加上契税、增值税、个税和3%的法拍中介费，还需近300万，也超过1900万了，实际比高峰期的2500万只便宜了500多万。

租金

191-247平空房2-2.3万/月，家具齐全2.5-2.8万/月，个别房源报价达4万/月。

抗跌原因

1、建筑引领郑州豪宅产品新风潮。玻璃幕墙和石材搭配的现代风格外立面，实现了北龙湖唯一4:6极限窗墙比，采用唯一平推式旭格系统窗，保证视觉上清新顺滑；北龙湖唯一的800年树龄橄榄树，都让人眼前一亮。

2、深度打造的融会CLUB会所，堪称北龙湖最美、运营最成功的会所，为豪宅业主的体面和日常便利度一并增色。

3、融创标杆级的物业服务，7块钱的物业费也让业主觉得物超所值。

金领九如意

房价

2016年项目开盘价2.9-3.3万/平，一路稳定走高，目前二手房均价5.2万/平，整体均价上涨约2万/平。

租金

196平带家具1.9-2.3万/月。

抗跌原因

1、小区品质极高。车位配比1:4，小区整体垫高1米，私家独立入户电梯厅，私密感极强。

2、相比开发商品牌，交付完全超出预期，日常维护也做得极尽完美。

3、物业服务堪称标杆。小区大门前，保安头戴钢盔站立笔挺，墨镜有形尽显低调威严；总户数240户，配了近5000平的会所，地上三层地下两层，餐厅、健身房、泳池、咖啡厅、生活超市一应俱全，品质位列北龙湖会所三甲。

龙之梦西苑

房价

当初开盘2.5万/平，2020年二手房均价4.9万/平，现在二手房均价5.2万/平，整体房价上涨2.7万/平，实现翻倍。

租金

260平带家具2.5万/月。

抗跌原因

1、从普罗旺世传承下来的优秀物业服务，在龙之梦又有精进。

2、坐拥双河交汇的稀缺好风景，周边配套成熟度在北龙湖最高。

3、北龙湖豪宅“头啖汤”，口碑沉淀至今已成片区价值坐标。

高铁站片区

永威东棠

房价

2010年开盘价1.2万/平，2020年二手房均价3.3万/平，现在小户型均价3-3.2万/平、大户型均价3.4-3.6万/平，综合均价3.3万/平。比最初价格上涨约2万/平。

租金

90平两房5000-6000元/月，135平三房约7000元/月。

抗跌原因

1、永威做品牌和精细化路子起源于永威翰林居，改进并打响于永威东棠，可算永威转身之作。

2、下沉庭院式小区，景观及细节非常到位，至今仍是市场精品。

3、永威服务不断精进，之后项目都以其永威服务对标。2013年交付，至今近10年，小区环境、服务质量仍是市场标杆。

海马公园

房价

2015年开盘价近1.3万/平，2020年二手房均价2.6万/平，现在整体均价2.6万/平，比最初房价已翻倍。

租金

海马壹号公馆190平空房1万/月，带家具1.8-2.5万/月。海马公园A区93平两房4000-4500元/月，130平三房6500元/月。

抗跌原因

1、位置好，高铁商务区核心位置、地铁3、5号线双地铁交会。

2、海马公园各期交付品质过硬。

3、高铁站片区住宅长期断货，海马公园还在持续推新，实现新房、二手房价格螺旋互动增值。

建业天筑

房价

当年开盘均价2万+/平，2020年二手房均价4万+/平，现在均价3.8万/平，虽比两年有所下跌，但均价本来就高，调整幅度还在正常区间。

租金

60-88平6500-10000元/月，153-296平，1.8万-2.8万/月。比两年前略降。

抗跌原因

1、出生就凭公建化外立面、大平层豪宅产品、顶层泳池等卖点傲视高铁站片区。

2、当年建业把最好的产品、最高标准的物业服务理念都倾注其中。

3、位置好到无人能及，产品定位国际化，稀缺性决定其依然是片区天花板。

金水文博片区

英地天骄华庭一期

房价

2010年一期开盘均价7500元/平，2020年二手房整体均价2.8万/平，现在80平两房均价2.5万/平，90平三房均价3万/平，138平四房均价3万/平。已比初期上涨4倍有余，近两年也未下跌。

租金

75平两房3500元/月，90平两房4000元/月，与两年前持平。

抗跌原因

省实验文一次新学区房，周边配套成熟，能上名校也能自住，比片区内老破小学区房更保值。

正弘蓝堡湾一期

房价

2009年正弘接手农科院这片思达置业地王土地后，开出了最低6800元/平起的“亲民价”，算上思达遗留的近20亿外债，摊到项目中尚顾不住成本。

2020年小区均价2.5万，现在均价2.6万，88平小户型均价2.3万，140以上大户型均价2.8-3万/平。

租金

88平两房3800元/月，143平三房4500-5000元/月，与之前持平。

抗跌原因

1、当初超时代的改善基因，现在仍不落后，xx景观水系面积巨大，最宽楼间距达110米。

2、正弘城商业成功，反哺蓝堡湾地段价值，2、8号线双地铁口，地段绝佳。

3、物业服务到位细心，物业费仅1.98元。

4、子女上学划片农科路小学和47中，家门口还有有省实验幼儿园和正弘小学。

建业贰号城邦

房价

2011年开盘均价1.2万/平，2020年二手房均价2.3-2.4万/平，现在均价2.4万/平。

租金

89平三房3500元/月，与两年持平。

抗跌原因

1、建业产品力强，物业服务也比较到位。

2、首批业主子女可上省实验与文一，周边教育氛围浓，除了这俩学校，还有九中、农大在侧。

北三环及金水北

普罗旺世

房价

2004年，洋房开盘价2200元/平，别墅开盘价5800元/平；现在塞纳维斯均价2万/平，香榭丽舍均价3.3万/平，波特兰1.7万/平。涨幅何止翻倍。

租金

高层波特兰89平三房2500元/月，120平三房3500元/月，与两年前持平。

抗跌原因

1、老板早年起家宁波，后闯荡海外，对如何建出好房子了然于心，这么多年的事实证明，老板性格本分且追求极高，让普罗旺世一路增值至今。买这房子，属于跟着老板挣钱。

2、景观合作翰祥国际和金达利，实际呈现超级当年市场预期，且普罗物业服务一直很优秀，稳住增值基础。

3、一八国际学校堪称房企做教育配套经典之作。

东润泰和

房价

2015年开盘均价不到1.4万/平，2020年小区二手房均价2.6万/平，目前均价2.7万/平。

租金

出租房源很少，87平两房约4300元/月，与两年前相当。

抗跌原因

1、有追求房企踩中市场节点。新东润2014年以前偏居白沙，拍到泰和地块后，不惜重金请李玮珉做设计，但一度因房企名气弱不被看好。2016年郑州地价、房价飞涨，之后东润泰和交付惊艳，市场反应过来后，一路被追捧至今。

2、160平以上大户型，在周边无竞品，现在挂出一套抢一套，即便单价超过3万/平。

中海锦苑

房价

2015年开盘均价1.3万/平，2020年二手房均价2.3万/平，目前均价2.4万/平。

租金

89平三房3500元/月，130平四房5000元/月，与两年前持平。

抗跌原因

划片文源小学，小区品质在线，与旁边东润泰和户型错开，共同组成北三环信息学院路小片区价格天花板。

康桥朗城

房价

2016年开盘均价1万/平，2020年均价1.7万/平，现在均价1.7万/平。

租金

89平三房2300元/月。

抗跌原因

康桥首进金水区项目，品牌力和产品力均为周边上游水平；划片金水艺术小学和少林路中学，距2号线刘庄站较近；康桥悦生活物业服务水准高于周边。

中原区

昆仑望岳

房价

一期开盘价1.4万/平，2020年小区二手房均价1.8万/平，现在挂牌房源很少，均价2.4万/平。

租金

极少有房源出租。

抗跌原因

中原区改善产品天花板，产品力强，大户型占比高，交付远超预期，物业服务质量也高，属于西区可遇不可求的项目，买到稳赚，但目前几乎无人想卖。

锦艺国际华都

房价

2009年一期开盘价约4500元/平，2020年二手房均价1.8万/平，现在均价1.7万/平。

租金

89平三房约2400元/月，115平三房约2900元/月，与两年前持平。

抗跌原因

1、开棉纺路沿线国棉厂改造先河，是当时中原区最具产品力的项目，获西郊地缘改善客户青睐。

2、分三期排布的配套商业锦艺城，至今仍为中原区标杆商业，反哺住宅地段价值。

盛润锦绣城

房价

2014年首期开盘价9800-11000元/平，2020年二手房均价1.8万，现在二手房均价1.8万/平。

租金

52平一房1800元/月，86平两房2500元/月，与两年前持平。

抗跌原因

锦绣城地段素质和锦艺国际华都相当，也有名校分校配套；规划有大体量配套商业，虽运营远不如锦艺城，但建成年代比锦艺国际华都晚，房子相对较新，扳回一城。

华瑞紫韵城

房价

2016年一期开盘均价8200元/平，2020年均价14000元/平，现在二手房均价13000元/平，比两年略降，比开盘时上涨约5000元/平。

租金

自住为主，88平三房1500元/月。

抗跌原因

抢到2016年房价普涨的时代红利，奠定如今价格基础；交付品质不错，值得一提的是就连安置房交付都很出彩；引进建设路六小，有1号线地铁口及988医院等成熟配套；华瑞品牌形象稳重，从不冒进，安全性无虞。

高新区

朗悦公园道一号

房价

2016年初均价8800元/平，2020年均价1.7万/平，目前均价1.7万/平。

租金

89平三房2500元/月，110平三房3000元/月，与两年前持平。

抗跌原因

1、商业给力：公园道一号开发商带有锦艺基因，建房子也跟锦艺路子一致，打造的3馆公园茂，奠定高新区目前的商业中心地位，有这配套，住宅价值自然受益。

2、学校给力：引入郑州外国语学校资源，打造朗悦慧外国语。

金科城

房价

从2016年8月一期均价9800元/平，到二期16000元/平开盘，金科城走了一条异常舒坦的上涨之路。2020年二手房均价1.7万/平，现在均价1.9万/平。

租金

88平两房2000元/月，110平三房2500-3000元/月，与之前持平。

抗跌原因

划片郑州中学附小、郑州中学，能上好学校；房子较新，但物业一般，长此以往，涨势可能反转。

二七区

康桥金域上郡

房价

2020年二手房均价1.9万，现在89平三房1.5-1.8万/平，140平户型均价2.2万，整体均价还是1.9万/平。

租金

88平两房2500元/月，113平三房3500元/月。

抗跌原因

二七区大学路沿线配套醇熟，康桥当年发力期的标杆产品，物业服务口碑一直不错，周边同类小区品质和物业不给力。

亚星观邸

房价

2020年均价1.7万/平，现在均价2万/平。

抗跌原因

面积段从210-440平，纯粹改善，周边无竞品；产品力对标建业天筑，配置3700平会所；总户数仅400余户，居住舒适度高；距郑州实验外国语中学很近；性价比一直很高。

管南南三环

绿都紫荆华庭

房价

2014年开盘均价8300元/平，2020年晴园均价达1.6万/平，目前二手房均价1.7万/平左右。

租金

89平三房2200元/月，105平三房2700元/月，与两年前持平。

抗跌原因

坐拥2号线地铁口，自有大规模商业配套；南三环片区成熟、区域入住率极高；绿都物业服务对得起房价。

鑫苑国际新城

房价

2016年一期开盘均价近1.1万/平，2020年二手房均价约1.6万/平，现在均价1.5-1.6万/平。

租金

89平三房2000元/月，与两年前持平。

抗跌原因

南三环以内，地段和配套优势在当年“管南三雄”中最明显；2号线地铁口在侧，交通便利。

绿都澜湾

房价

2016年均价8700元/平，2020年二手房均价1.5万，现在均价1.6万，持续上涨。

租金

90-115三房整体都在2000元/月。

抗跌原因

1、位置好，南有南水北调运河，北有宇通工厂，西有2号线地铁口，环境好，住着舒服，交通便捷，是管南几个大盘中入住率最高小区。

2、引进创新街小学、郑州八中教育资源。

3、景观、建材都比绿都以往产品有较大提升。

永威城

房价

2015年一期开盘均价8500元/平，2020年六期加推均价已至15500元/平，现在一期二手房均价保持在15500元/平左右，比最早时均价上涨约7000元/平。

租金

89平两房2000元/月，120平三房2800元/平。

抗跌原因

1、有永威品牌背书，小区建标和物业服务领衔周边，前期交付不及上和系那般出彩，但永威基因决定其也没什么短板。

2、管南十八里河以西区域起步早，几个大盘现在入住率都不错，已融入主城。

经开区

金沙湖高尔夫观邸

房价

2016年均价约9500元/平，到2020年，南区均价已到1.6万。现在均价2万/平。

租金

89平2300元/月，128平3300元/月，与两年前持平。

抗跌原因

主城稀缺湖景；卖豪车的开发商，懂得怎么服务好业主；高尔夫球场等高端生活标签，提升小区形象；和谐金牌物业表现优异。

惠济区

万科民安江山府

房价

2019年开盘价按户型不同从1.8-2.3万/平不等（精装），目前二手房挂盘均价2.3万/平。

租金

109平3800元/月，142平5000元/月。

抗跌原因

小区新交付不久，交付效果极佳，目前入住率还在稳步提升中，万科物业服务上乘；紧挨3号线地铁口，南侧有宜家，区域配套成熟。

民安北郡

房价

一期2020年均价1.9万/平，现在均价1.9万/平，走势一直很稳。

租金

89平2000元/月，139平4000元/月，与两年前持平。

抗跌原因

2号线地铁口，品质改善产品，口碑一直不错，为开元路坐标级小区。

永威迎宾府

房价

当初开盘价9000元/平，2020年均价1.8万/平，现在均价1.8万/平。

租金

89平2500元/月，135平3500元/月，与两年前持平。

抗跌原因

紧临郑州北区最美迎宾路，周边环境好、界面新；让人放心的永威产品力和物业服务水准。

以上30个抗跌小区，素质或有高下、亮点各自不同，但普遍包括但不限于以下特点：

1、要么在主城核心，要么在片区核心，地段好、交通便利。

2、都是次新小区，产品定位精准，户型或产品力在周边稀缺。

3、物业日常维护到位，服务口碑好。

4、二手房挂牌量、成交量都不大，表明业主自住方便舒服，大多不打算卖。

5、随着商铺租金回报率越来越低，相较之下，优质住宅的租金回报反而更稳定，也会受一部分资金追捧。

在二手房越来越被关注的当下，想在主城买套称心保值的二手房，按这些条件去找，大概率不会错。