肖金成 中国宏观经济研究院研究员
陈杰 上海交通大学 住房与城乡建设研究中心主任
理论圆桌会
xx一再强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。
坚持“房住不炒”定位,落实城市主体责任,推进房地产市场平稳健康发展,同时注重调控精细化,做好根据形势发展预调微调的政策储备，租购并举双轮驱动下，如何实现“全体人民住有所居”加速跑？
广州日报理论周刊邀请住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌、中国宏观经济研究院研究员肖金成、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰就此展开探讨。
文/广州日报评论员 李冀
顾云昌
原建设部城镇住宅研究所所长、住建部住房政策专家委员会副主任
肖金成
中国宏观经济研究院研究员
陈杰
上海交通大学 住房与城乡建设研究中心主任
我国房屋供给体系不断优化
广州日报《理论周刊》：我国城镇住房供给体系的发展经历了哪些阶段？是如何一步步向着“住有所居”的方向迈进的？
顾云昌：我国自1998年住房商品化改革以来，市场化程度不断提高。1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》发布，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由xx或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。此时的住房供应体系包括商品房、经济适用住房和廉租住房。2003年，房地产也已成为国民经济支柱产业，住房供应结构有所调整。2010年首次将“公共租赁住房”纳入供给体系。2011年，“十二五”规划纲要对住房供应体系进行了明确，构建以xx为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
2016年年底的xx经济工作会议首次提出：“房子是用来住的，不是用来炒的。”“十三五”时期，我国保障性安居工程建设持续推进，住房保障体系和住房市场体系更加完善。“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”，而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尤其是以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。
房地产调控工具促进“住有所居”
广州日报《理论周刊》：房地产调控工具有哪些？如何发挥作用？
肖金成：更丰富的调控工具将对“住有所居”产生积极影响。包括：设定地价上限、竞xx共有产权份额、投报高标准商品住宅建设方案、竞建人才公租房、竞企业自持租赁住房比例、提高销售门槛、取消购房人税收信贷优惠、制定优先购房顺序等。比如，在土地制度改革方面，自然资源部出台重点城市供地“两集中”政策，要求2021年公告供应量不得低于近5年平均完成交易量；房地产金融方面，重点监测城市的首套和二套房房贷利率。
未来应该建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，遏制投资投机性需求；加快培育和发展住房租赁市场，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策。
广州日报《理论周刊》：金融在房地产调控中的地位与作用何在？
肖金成：金融是房地产的血脉并影响供需。充分发挥金融在房地产调控中的作用，一方面，要加强对金融行业的监管，打击信贷资金违规进入房地产领域。在开发环节坚持信贷“三条红线”，在购房环节严查首付资金来源，对二套房以上限贷或停贷。另一方面，要加强对金融企业的引导。通过信贷配额和税收杠杆，引导金融资源，包括住房公积金资金、社保资金、保险资金，合理规范进入中小户型平价商品房、保障性住房尤其保障性租赁住房的开发与运营。这些都需要精细化的窗口指导和创新举措，鼓励基层勇于创新实践。
财税和立法是优化住房供给体系的重要工具。房产税应加快落地，可以有力打击囤房炒房。此外，也应为住房立法。与房地产立法不同，住房立法出发点应是保障每个公民都有并能平等享有住房权，即基本居住权利要得到法律保障，实现全体人民住有所居。
构建租购并举多元化供给体系
广州日报《理论周刊》：租购并举对“房住不炒”的现实意义何在？如何持续让“房住不炒”成为共识，让投资者不再以购房为投资优选？
陈杰：“房住不炒”意在强调房屋的居住属性，让住房的交易价值回归使用价值，增加炒房难度，提高投机的成本，挤出房价或租金的泡沫成分。在具体实践中，从购买、融资、持有、出售和资产获利实现的各个环节入手形成系统工程打击投机炒作。
比如，我建议，对购房者来说，“限购限贷限转让”，个人名下同时最多两套房，二套房限贷，空置持有重税，短期转让禁止或重税，资产增值重税，多环节屏蔽炒房资本进入并限制其退出。
同时，疏导结合，租购并举，租购同权，增加高品质、生活体面、租期稳定、公共服务配套充足和权利均等化的租赁住房供应，让刚需住房需求不走购房这座独木桥。投机炒作基本风格是买涨不买跌，若房价连续平盘，社会对政策信心增强，对“房住不炒”形成共识，兼以多元化住房供应体系，共同促使市场预期稳定下来，投机炒作资本就不得不离场。
广州日报《理论周刊》：租购并举对抑制炒房将会产生哪些影响，将带来哪些利好？
陈杰：房子是耐用品，客观具有居住和资产双重属性，有消费和投资双重功能，购房行为中难以严格区分居住动机和炒作动机。为此，要大力提倡“租购并举”，租房行为是消费行为，租赁价值无法存储，使用价值与交易价值是合一的，相对而言是难以炒作的。通过大力发展租赁房，增加租赁住房供给和提高租赁住房的吸引力，增加住房市场的多渠道供给，可对购房市场的投机炒作起到稀释缓解，甚至釜底抽薪的作用。
满足必要居住需求，是人类经济与社会活动的基础。住房本身也是个体、家庭与国家、社会进行互动交换的场所。住房的价值意义在于公共服务与公共资源的嵌入。将公租房和市场租房打通管理；支持住房租赁消费，保障租购同权；加强市场监管，保障租户合法权益；将租房和购买商品房形成比较效应，引导居民树立科学合理的住房消费观，实现“房住不炒”的目标，让生活更美好。
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