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四川北路二手房买卖价格走势分析

juju • • 知识百科

老牌商圈
迎来存量改造高峰
在上海的传统商圈里，四川北路可能是最令人唏嘘的一个。而在商业行业媒体中，缺乏热度和新鲜感的四川北路甚至是常常被忽视的。
“三街一场”之一的四川北路曾是仅次于南京路和淮海路的上海第三大商业街，商业格局以街铺和百货为主，后期也新开了一些购物中心。但十多年来，区域住宅外迁、居民流失，在一站式购物中心盛行的消费浪潮下，它还面临着多个新兴商圈的竞争，最终日益萧条、活力渐失，东宝百货、春天百货商城、巴黎春天百货等老牌百货商城也纷纷闭店。

利通广场
双向八车道的海宁路一定程度上阻碍了客流动线，海宁路以南从整体氛围上也更接近北外滩的商务属性，中信广场、星荟广场的商业都以餐饮与办公配套为主，相对内向，客流也依赖于自身办公人群。
差异化业态 营销活动
商圈转型必修课
遍地都是存量改造项目的四川北路，其实是一个观察城市更新、商圈升级的窗口。传统老商圈如何讲述新的商业故事，能否再次激发活力呢？在实地调研时，整条街在感官上有种割裂感，一是北热南冷的客流中断，二是商场和街头消费氛围的差异。通常商业高楼层聚客较难，而四川北路的大部分商场似乎让顾客走进一楼的内场都比较困难，仅有沿街餐饮生意不错。

在上海市城市总体规划2035中，虹口区有两个区域被划入CAZxx活动区，即四川北路和北外滩。CAZ是多功能融合的城市公共活动区域，最大特点是金融、消费、文化、体育等方面的高度复合。为了达到这一标准，北外滩正在蓬勃建设中，而目前的四川北路显然任重道远。
在这样高标准的规划要求下，小型商业的改造虽有盘活存量节点的现实意义，但从城市更新的角度来看，像今潮8弄及其滨港商业中心这样整体改造开发，对四川北路的商圈升级更有多个层次的影响。
首先是项目在业态和品牌调性的差异化。四川北路一直以文化底蕴著称，沿街也有多伦路和多个文化名人纪念馆和剧场、影院、书店，但在商业方面却鲜有涉及文化艺术。而今潮8弄一系列的人文、潮流、艺术业态赋予了区域不同以往的气质，并且可体验可购买，依旧较为亲民。

拍摄于2022年9月11日
另一方面，今潮8弄也是四川北路商圈除了凯德虹口之外，少数会持续发力市场营销活动的商业项目。例如去年举办了2022海派今潮艺术季、灯光艺术季等艺术向活动，营造差异化的商业人设。在中秋国庆等节假日，利用里弄建筑特色举办的沉浸式剧本体验也非常有趣，结合市集活动和演出，曾成功营造出颇具品质感与烟火气的节日氛围，给予了消费者跨区域前去的理由。
但日常工作日的商业客流有一定落差。显然，四川北路原有的客群结构并不能满足新建商业的客源需求。只有积极举办市场活动，扩大商业影响范围，尽可能吸引增量目的性客流，才能维持商业的良性经营。

拍摄于2022年9月11日
更重要的是，在北热南冷的四川北路，今潮8弄所在的位置是商圈相对较冷的区域。定位上崇邦不只着眼于就近消费，而是通过差异化业态和市场活动，在原有的商业冷区新增一个活力引擎，滨港商业中心后期还将有11万平新建商场和10万平办公楼，将成为商圈南部最大体量的商业项目之一。如此才有可能驱动商业街改变现状，而这对整个商圈的转型是艰难而必要的。
一轴两圈
承接北外滩溢出效应
四川北路复兴需要解决的问题依然有很多，例如停车困难、轨道交通密度不足、业态单一、市场活动缺失、社交媒体传播乏力、消费人口老龄化等等，仅靠小体量的存量商业改造远远不够。
规划层面已在努力改变现状。在近期公布的《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035）》中，四川北路定位为市级商业中心。规划方面将加快更新商业业态，调整商业业态结构，增加体验类消费比例。发挥联通全区中部、南部地区的纽带作用，推动沿线“先进文化 ”的资源优势，加强与虹口足球场、音乐谷、瑞虹天地等的联动，逐步由单一商业街向都市综合商圈转型，成为历史传统悠久、人文底蕴深厚、商业环境优质的市级商业中心。

据虹口融媒体报道，“十四五”期间四川北路街道将“依托川北的区位优势、文化底蕴和产业基础，着力构建‘一轴两圈’的活力空间格局，放大川北与北外滩地区‘一路之隔’的特色优势。”
毫无疑问，“世界级会客厅”北外滩将是虹口区的建设核心。四川北路街道则将会“积极承接北外滩溢出效应”，这既包括生活需求、服务需求，也包括产业办公和商业客流。这正是四川北路发展轴、南部商业商务圈和北部生活宜居圈“一轴两圈”的基础。目前北部已经形成了成熟的生活宜居和亲民消费的氛围，而南部商业商务则仍在建设中，以北外滩“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的目标来看，四川北路承接其溢出效应或许仍需时日。
目前来看，随着消费市场的整体复苏，四川北路商圈也迅速恢复了人气。事实上，亲民而成熟的商业氛围是四川北路的商业基因和优势。在尚未改变客源结构的情况下，盲目引入不匹配消费能力的中高零售并不合适。那么，在保留原有烟火气的基础上，对商业建筑和业态进行调整升级，提升消费场景和环境，并等待大型商业项目的改造建成，是现阶段较为可行的方案。

一方面扬长避短，发挥区域的文化优势，通过内山书店等多个节点的文化业态和山阴路、多伦路、甜爱路等特色支马路，以软实力吸引相关爱好者，逐步提升消费结构。另一方面借助今潮8弄等新商业的差异化业态和活动，扩大影响力，并改变商圈形象。而2023年建成的北横通道东段，也会一定程度上带来交通的利好。
在城市更新的大潮下，四川北路商圈或将出现转机。去年虹口区的民生系列在线访谈节目中，四川北路街道相关负责人承诺，“随着通过旧区改造以及四川北路沿线新商业体出现，四川北路一定会讲述新的故事”。

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