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新玄武人怎么样，新玄武怎么样

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本文作者：江南房叔 本刊原创
南京，不止有钟山叠翠，玄武大美，更是一座充满戏剧性的、跌宕起伏的房地产之城。
阳春三月，却被一场突如其来的“倒春寒”刮了个措手不及。君不见，即使站在高大上的德基广场门口，那些穿着短裙长靴的南京潘西也在冷风中被冻得瑟瑟发抖。
佛说：一念缘起，一念缘灭。若论妙不可言的缘分，不，应该说是宿命的较量。还得看城北热度最高的头部双雄（燕子矶、新玄武）的殊死角逐，你来我往杀了几个回合后，依然血光四溅。
当然，也有人理直气壮的说：卖到4.5万一平的新玄武的真正对手，应该是主城东南角那个大校场。但，话音刚落，立即遭到“南核粉”的无情反驳：大校场顶豪金基望樾府，放风价都到5.3万了！就连老盘华著兰庭，也扬言要冲击5.5万/㎡大关。验资金额也会上调。
“正可谓，花无百日红。回头再看看，曾经作为城北溢价最凶狠板块的新玄武，两大待售纯新盘的首付门槛，据说都准备降低至3成了！”
新玄武的预期降了？
无论你承认与否，一个有点“残酷”的事实摆在眼前：开年过后，首付8成的大校场（南部新城）仍在不断上调预期，而原本首付5成的新玄武（红山新城）却在酝酿“变相”放低入手门槛。虽然都叫“XX新城”，但两者明显不是一个级别的对手，这还怎么比啊？
前有狼，后有虎。铁北之光——新玄武，你的预期真的要“降”了吗？
（一）
截至上周结束，“间歇性失声”很久的新玄武终于打破沉寂，发生了三件大事：
1，复地产发G22大型综合体宣布开工，拟引入复星江苏总部落地。其中，配套的70年产权“双湖景”+“双学区”住宅产品面积段公布：105-165㎡，预计最快6月入市。
2，玄武宝龙城D地块首批小高层住宅启动验资（金额150万），案场口径预计最快3月底，首开一次性推出639套精装房源。放风价4.5万/㎡（无升级包），“首付比例大概率是3成。”
3，北京电子城G17综合体住宅“紫金悦峯”公开售楼处。预计3月底或4月初首开376套房源，户型约81㎡、104㎡、120㎡。精装放风价约4.3-4.5万/㎡。“案场小道消息，首付预计大概率低于5成，很有可能是3成。”
新玄武的预期降了？
综上，从3月底开始“进入状态”，新玄武的新一轮入市周期呼之欲出。按照目前掌握的销售情报，片区三家待售纯新盘（复地，宝龙，北京电子城）中至少有两家，准备抢先打头阵首开。在预计推货量上，宝龙城+电子城双盘合计出货超过1000套房子，堪称新玄武史上见。
“尤其作为58万方流量大盘，玄武宝龙城可谓是不鸣则已，一鸣惊人。首开货量预计超过600套+，也许真的是拿地后憋得太久了？毕竟，项目最早放风去年底就要上市，却因为种种原因，拖到今年上半年，甚至可能是二季度。”有业内人士指出。
值得注意的是，玄武宝龙城已经启动验资。金额150万，但不限于定存，“理财或股票账户均认可”。住宅最小户型是106㎡，若按4.5万一平的放风均价，几乎可以视为等同于3成首付的金额。
再看贴身竞品之一的北京电子城“紫金悦峯”，起步户型门槛明显小的多：仅80㎡出头，即使按照最高放风价4.5万/㎡计算，总价起步门槛被控制在365万左右。“在入手门槛上，明显更具诱惑力。”
有意思的是，无论是竞品面积段的错位竞争，还是开发商之间的品牌力差异。两家纯新盘最近都不约而同地“意外”放低姿态，放风首付门槛“大概率下调至3成。”
新玄武的预期降了？
有道是，玄武之光看红山，如今首付五改三。那么，问题来了：究竟是什么原因？倒逼新玄武在2021刚过完年就不得不放低了姿态？或者说得直白点，环视屹立在南京主城房价金字塔尖的少数几个头部板块，首付门槛不增反减的，新玄武似乎还真是第一个“吃螃蟹”的。
也有人说，闻风而动，见机行事，有时候适度放低姿态，未必是真的拉胯。或许，也是为了项目更好地去化。“不管白猫黑猫，能最大化收割客户就是好猫。”
（二）
新玄武突然放风首付三成，从来不是莫名其妙。相反，在很早之前，就有迹可循。
“既生瑜，何生亮？”我们首先来看看，新玄武隔壁最强力的竞品板块：栖霞区主导的燕子矶新城。过去一年都干了哪些先声夺人的大事，不，是咄咄逼人的出招。从重磅的规划利好，到“不断破限惊喜”的房价预期上，几乎全方位压制新玄武。
甚至，从“平均6人抢一套”的燕然居，到高层成功跳涨4K一平的宝能滨江府，再到万科燕语光年“一个月推盘三次”演绎高周转之王。从2021年伊始，在燕子矶新城“存在感”刷到爆棚的狂飙阶段，南京全城谈“矶”，闻“燕”色变。
细心人不难发现，伴随着燕子矶从今年初“一浪高过一浪”地撕裂限价，密集出货的**迭起，隔壁的“老大哥”新玄武开始沉默寡言，甚至是不发一言。
新玄武的预期降了？
先看产城CBD规划，在“掌握了上热门技巧”的燕子矶滨江商务区与经五路商圈的双重夹击下，新玄武在声势上就有点甘拜下风。
“新玄武的中心到底在哪里？是丹霞路，还是大壮观路？迄今大多数南京人还是傻傻分不清楚。或者说，没有太多整体的认知。但，如果提到燕子矶经常刷屏的70亿级网红综合体宝能金融中心，240亿级投入的华润华发万象天地等头部项目，在南京几乎无人不知。”
有业内人士表示：从宝能滨江商务区一路南下直抵万寿村版“十字门CBD”，燕子矶“T字型”中轴线两侧的纯商办开发量近140万方，胜在先声夺人。反观新玄武规划中的商办综合体规模高达210万方。“但，感觉大鳄合力偏少。地标级的存在感就是刷不出来。”
再看各项配套利好逐步释放，燕子矶深谙此道，也是拿捏得死死的。43所学校（以泰晤士、南外、南师附中为代表）、三条地铁同时在建（1号线北延、6号线、7号线）以及大型三甲医疗（省人民医院燕子矶院区）等多个指标上，都堪称大城北地区的翘楚。
“举个例子，燕子矶新城的地铁站点，就规划了7个之多。反观新玄武，也就两三个。”
新玄武的预期降了？
最后看板块房价刷屏的存在感。后来者居上的燕子矶，更是迅速掌握了如何“跳涨”、“补涨”、“首付门槛提高”等上热门关键词的各种技巧。比如，2月27日佳兆业燕然居加推收官房源，首付比例从5成提高到6成。“前期均价3.2万的燕熙台，也突然放风，下一次加推的首付门槛也将提高至5成。”
毫无疑问，多盘首付比例不约而同地提高，从侧面证明了努力“脱刚”的燕子矶，在南京楼市中仅次于三大首付8成板块（河西、江核、大校场）的“第二梯队”头牌热度。但，也深深倒映出隔壁新玄武的小小落寞。
“毕竟，自从那个卖到4.6万多的玄武映在去年底收官之后。整个新玄武板块迎来了短暂三个月的房荒真空期。没有新盘入市，也没有更多利好兑现或释放的声音。也就难怪，从2021开年就一直被隔壁的小弟燕子矶按着头打了。”
俗话说得好，一山容不得二虎，小弟也想做大哥。如果说得文绉绉点，又曰：此消彼长。事实上，在上一轮房价周期中成功溢价到4.6万+的新玄武，房价其实已阶段性“见顶”。后续一批新盘入市，短期内也再无突破限价的可能（举个例子：电子城紫金悦峯的放风价已经悄悄“下调”至4.3-4.5万/㎡）。
新玄武的预期降了？
房价如行船，逆水行舟不进则退。所以，从另一个角度说，当以玄武宝龙城、电子城紫金悦峯为代表的后续部队“放风降首付”，“无精装升级包”、“最低均价口径下调至4.3万”等一系列动作打出后，昔日霸气侧漏的新玄武也就失去了“房价预期”这一针**。
对比燕子矶新城持续不间断的、“每个月出N次货”的高周转入市节奏、后续源源不断的推盘货量，“3改5”、“5改6”的首付门槛提高等操作。“过气网红”新玄武除了已经见顶的房价，在土储规模上也明显无法与前者抗衡。
那么，回到本文的主题：今天的新玄武首付门槛，如果确定从5成“降”到3成，板块预期是否也真的随之全面降低？换言之，我们对玄武区这个“迄今唯一可供430万㎡大规模产城开发”的城市更新区域，还能期许更多吗？
（三）
首付“5改3”，究竟是顺势而为，还是在酝酿下一盘大棋。新玄武，肯定有它自己的想法。
我们不妨管中窥豹，抛砖引玉。从上周末刚刚公开的北京电子城紫金悦峯“苏醒盘”来看2021年新玄武的后市谋局。
众所周知，作为知名度最低的“京派”房企之一，在新玄武拿地近3年的北京电子城在多数南京人的印象中“存在感几乎为0”。原因有二：1，北京电子城在全国主要布局“科技产业园”、“XX数码港”，开发住宅的案例较少。2，在新玄武板块内，由电子城主导开发的“南京国际数码港”存在感偏低。加上项目体量偏小，也不是能与宝龙城、复地G22综合体等抗衡的头部地标。
新玄武的预期降了？
“从2018年5月拿地后，拖到2021年才打算入市，在高周转的南京楼市还是不多见的。另外从全国版图上看，主攻科技产业园的北京电子城，住宅开发案例寥寥无几，经验没有大牌房企丰富。且，紫金悦峯由于住宅建筑一字长蛇阵的南北纵向排布，是新玄武唯一没有内部xx景观区的住宅项目。”有资深业内人士分析指出。
或许，正是因为“地块先天条件上的不足”。初次试水改善住宅意味浓厚的紫金悦峯项目，被电子城开发商寄予了更多的厚望。“据悉，项目放风精装标准较高，包括日立xx空调、松下新风系统、菲斯曼地暖锅炉三大件等，厨房油烟机、灶具、洗碗机全套西门子，还有汉斯格雅、杜拉维特卫浴，耶鲁智能门锁等配置。更重要的，是项目没有升级包。”
用一价全含的“硬核”精装，去尽力“弥补”开发商在品牌力上的不足（所谓“不够大牌”），以及住宅地块“过于狭长收窄”、“无内部xx景观”的尴尬缺陷。可以说，这也是一种满满的诚意。“更何况，放风价门槛已下探至4.3-4.5万，首付大概率还可能放低至3成？”
另外，特别需要注意的是，新玄武的二手房价，如今也是今非昔比。在电子城低调开工的2019年，区域二手房价普遍在3.6-4.5万/㎡（恒大、中海）左右，可如今“拖”了2年，新玄武二手最高成交价，也已轻松突破5.7万/㎡。
新玄武的预期降了？
“眼看着一二手房倒挂的幅度再次拉开。不少业主、部分开发商心里暗自窃喜，感谢科利华+南师附小这对CP持续的价值输出！也就意味着，下一批入市的新盘在适度放低首付门槛后，也应该不愁卖了！”
兵来将挡，水来土掩。在愈发崇拜“打新”、“套利”的南京房地产市场，就算再来几个调门更高的竞品热土（燕子矶、大校场等），又奈我何？一座新玄武，也不是吃素的。
所以，从长远看，“涨”的预期还是有的。至于还能“涨”多少，就不知道了。不管“涨”大还是“涨”小，在大壮观路“繁华一英里”的尽头，复地正准备磨刀霍霍，人工开挖那片“新玄武心中的大湖”。而一直悬而未决待嫁闺中的“铁北7号大型综合体地块”，也传来了“香港置地意向洽谈进驻”的小道风声。
新玄武的预期降了？
所以，房叔的脑海里，又浮现出电子城3年前便宜到令人发指的“面粉价”：13730元/平。
不妨想象一下，未来若干年后的某个夜晚，站在新玄武灯红酒绿的大壮观路上，抬头瞥见星河滚烫，谁又是人间理想？

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