投稿
  1. 商川网首页
  2. 知识百科

北京盛世物业怎么样，北京盛世物业怎么样啊

luoluo • • 知识百科





南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道







作为物管行业“并购王”，碧桂园服务去年不仅完成了首单行业百亿级别的并购案，其规模和市值也迅速攀升至行业第一，但其管理层对规模扩张的观点已经发生变化。







3月29日，碧桂园服务在年报发布的同一天召开了业绩发布会，包括公司总裁李长江、首席财务官黄鹏等多位高管出席，对去年业绩亮点表现、人力资源体系建设、收并购后的公司融合、公司未来发展战略等问题进行了回答。







李长江指出，“公司进行大规模收购的时间已经结束，2022年无论是在单个项目规模，还是业务完整性方面，收并购市场形式均和以往不同，未来不再仅仅是住宅物业的并购，可能会延伸到增值服务等方面。”







据南方财经全媒体记者不完全梳理，去年碧桂园服务进行多笔大宗并购，总金额接近200亿元，在财报上体现出来的不仅是业绩规模的大幅增长，还包括商誉、应收账款的大幅增加，接下来如何做好投后管理和内部整合，成为公司面临的新课题。







“大规模收并购的时间已经过去”







去年，物业行业最大规模的收并购都与碧桂园服务有关，其交易金额也远远甩开了其他上市物企。







据不完全统计，去年上市物企并购总金额为355亿元，而仅碧桂园服务的3宗大型收并购的交易金额就达205亿元，占全行业成交金额的近六成。







上述收并购推动碧桂园服务的规模大幅增长，碧桂园服务除三供一业以外的合同管理面积和在管面积分别达到14.4亿和7.7亿平米，同比增长分别为75%和97%，也使得公司运营赛道扩展到商业写字楼、商业运营等多个新领域。







大量收并购给碧桂园服务带来的业绩增长是明显的。2021年，碧桂园服务实现收入约288.43亿元，同比增长约84.9%；净利润为43.5亿元，同比增幅约56.4%。可以看出，收入大增的主要原因是并购和外拓推动的赛道，在管面积和服务品类增长。







从主营业务来看，碧桂园服务分为四部分，分别为物业管理相关服务、三供一业业务、城市服务业务和商业运营服务，期内分别录得应收199.31亿元、37.29亿元、45.29亿元和28.84亿元，同比增速分别为65%、38%、412%、85%。







就去年业务亮点来看，第一个是去年第三方外拓面积占比明显上升。碧桂园服务来源于第三方的面积贡献（包含“三供一业”）在两项指标上均实现过半，即来源于第三方的合同管理面积占比达57%；来自第三方的收费管理面积占比由去年的27.4%上升至59%。







碧桂园服务积极加强第三方外拓，有利于摆脱对母公司的依赖。李长江还强调了碧桂园服务和地产公司碧桂园的独立性，“我们和碧桂园在股权架构上是独立的，管理班子是独立的，运营是独立的，财务上是独立的，激励体系也是独立的。”







第二个业务亮点，主要是社区增值服务的营收同比增长92.2%，占公司总收入比例上升至11.5%。社区增值服务包括六大业务，即到家服务、家装服务、社区传媒服务、本地生活服务、房地产经纪服务、园区空间服务。其中，社区传媒服务2021年的收入较2020年增长179.1%至9.78亿元；本地生活服务收入同比增长107.1%至11.05亿元。







“去年公司对社区增值服务产品进行了重塑，特别是在家装、本地、生活、房产经纪、到家服务方面，公司升级了产品线，打造‘楼下’系列，成为社区生活服务的2.0版本。”据碧桂园服务首席财务官黄鹏介绍，“社区增值服务2021年毛利率同比下降4.6个百分点至60.5%，因结构变化虽有所下调，但仍维持在较高的水平。”







第三个业务亮点，可以看出城市服务业务的营收增长较快，高达412%。但另一方面，该业务毛利率由去年的的32.5%下降14.9个百分点至约17.6%，主要是因为新拓展的毛利率较低的业务在本年实现了全年并表，且相关收入比重增大，年内xx取消企业社保减免所致。







城市服务业务在2021年底正式开启公司化运作，碧桂园服务首席市场官、城市服务集团总裁汪英武指出，“今年来看，城市服务的竞争从过去区域、规模的竞争转变为细分品类的竞争，比如接下来我们会新开拓市政服务、城市空间运营、产业园区、校园综合和医院后勤5个核心赛道。”







碧桂园服务规模扩张是否会影响其盈利水平的提升，成为市场和投资者所共同关心的话题。







黄鹏表示，“公司进行大规模收并购的时间已经过去。今年以及未来一段时间，重点是补短板，会以未具备的业态、引进人才、打造产品线、强化优势这些方面去考虑并购，但是仅仅追求规模、合约叠加的时代已经过去了，接下来会重点抓机遇。”







去年还激流勇进的碧桂园服务，现在对收并购的观点已经发生变化。







收并购推升商誉和应收账款增加







李长江认为，“无论物业市场行情怎么变化，所有企业在进行收并购的时候，一定是强调标的物的质量，包括所处区位、平均管理费的单价、团队能力、业务开展情况和大股东的性格等等，都是可以作为评判的标准。”







具体来看，去年碧桂园服务累计投入巨资对包括蓝光嘉宝、富力物业、彩生活服务旗下邻里乐控股等大型物业公司进行收并购。







其中包括，去年6月收购蓝光嘉宝服务94.62%股权，现金代价72.25亿元；去年10月收购彩生活核心资产邻里乐100%股权，现金代价33亿元；同样在去年10月份，收购原富力物业旗下富良环球100%股权，支付现金代价50亿元，尚有50亿元待后续支付。







此外，集团还向第三方收购其他数家物业管理公司、媒体公司及一家物业代理公司，固定现金代价总额38.53亿元，或有现金代价不超过15.28亿元。







不算上今年2月份对中梁百悦的收购，碧桂园服务仅上述收购形成的商誉高达149.32亿元。







财报指出，149.32亿元商誉已经分配至收购公司进行减值测试，可收回金额乃根据使用价值计算方法厘定，现金流量预测期为5年，并公布了进行商誉减值测试的各项主要假设:包括预测期间收入增长率为3.0%–28.0%，预测期间毛利率为24.7%–55.3%等，经管理层评估，截至去年年底，不需要进行计提减值拨备。







不过，因为收并购产生的无形资产已经发生了摊销，被收并购企业的合同及客户关系、品牌、软件、保险经纪关系等被录为除商誉外的无形资产，过去一年无形资产摊销5.46亿元，占净利润比重为12.6%。







收并购亦推升贸易及其他应收款。截至2021年底，公司贸易应收款余额103 亿元，较上年的42亿大幅增加。







中金公司的研报分析指出，“估计应收款其中来自碧桂园服务原体系的部分不足30 亿元、来自关联方的应收款不足10 亿元，其余部分主要来自收并购公司并表，例如来自两家被收并购的原开发商旗下物企的账款分别为11～13 亿元。”







中信证券也指出，碧桂园服务2021 年底应收款从年初52亿大幅增长到156亿元，尽管其中有并购等原因，但也显示出公司未来加大收缴工作任重道远。由于这部分应收款中大多数是针对小业主的应收，且公司已经充分计提，形成明显超预期坏账的可能性并不大。







无论从公司组织内部而言，还是外部融资条件来看，在去年管理面积大幅增加近一倍的情况下，公司加强投后整合提效已经显得十分必要。







聚焦投后管理和内部深度整合







据黄鹏表示，碧桂园服务在通过并购的经验上，逐步积累形成了从投前到投后的完整体系，“投后的人才队伍在投前阶段的时候就介入，并且一直参与到项目之中，中间协调各方面的管理，对问题持续承责、持续把握。”







据了解，碧桂园服务的投后管理部门会进行投后管理规模化和标准化，包括融合培训标准化、评估机制标准化。







具体来看，投后管理主要有三种模式：第一是直管，包括而不限于公司治理、交易执行和价值评估、财务审计、绩效管理和风险管理等；第二是协管，在股权公司接管后的交割期、融合器，为直管部门提供投后专业支持；第三是监管，代表集团总部对股权公司进行定期评估并形成评估报告。







碧桂园服务执行董事、副总裁、分管人力资源管理工作的郭战军表示，“整个碧桂园服务体系在收并购公司管理方面，秉持着融合发展，包容成长的理念。在人才队伍方面是积极保留和发展收并购公司的原有的员工团队，公司实施了一系列的措施，来保证业务方面的融合，团队方面的融合以及文化的融合。”







典型案例如北京盛世物业，自2017年与碧桂园服务合作至今，利润规模提升至4倍，社区增值服务利润贡献占比提升至30%。公司初步搭建起现代化管理体系，采取多种方式提升将收缴率提升15%至92%，因地制宜推动多元业务，如房屋经纪、车位销售等。







郭战军表示，对d期内的公司，一般在收并购一年内，按照平稳融合为主，接管一个月内会完成核心管理团队到总部的交流和学习，两个月内要完成整体管理体系的培训，三个月内要完成接管公司的总部平台职能负责人到总部轮岗，6个月内完成信息化系统的全面融合。







对d期之后，会按照深化融合一体化管理的导向去进行评估，尤其是对于具备条件的收并购公司进行深度的整合，提升收并购公司的组织效能。







最后，李长江表示，“融合是循序渐进的，我们从团队配置、管理流程、管理结构、工作要求，都会因为时间段不同而改变。”但是，他也提出，所有股权公司的合作以及融入，都需要逐步过渡到以业绩为大的文化中来，也就是说，需要通过竞争、业绩去证明自己是个人才。







更多内容请下载21财经APP


本文来自投稿，不代表商川网立场，如若转载，请注明出处：http://www.sclgvs.com/zhishi/67180.html

赞 (0)
luoluoluoluo
0
上一篇 2023年 8月 9日 05:45:42
下一篇 2023年 8月 9日 05:45:47

相关推荐

版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请联系我们举报，一经查实，本站将立刻删除。