老旧小区隔三差五闹险情
社区工作人员成救火队员
“快找人来看看，楼道里都是煤气味儿，谁要是点根烟，整栋楼都得爆炸了。”晚上七八点钟，赵家楼社区35号楼忽然传来消息，社工急忙赶到现场。幸亏燃气集团的师傅反应迅速，排查发现是年久失修的管道出现砂眼，导致燃气泄漏。待安全隐患被排除已经是晚上10点多了。
“今儿这事儿可得说清楚！不是没人修吗，如果我家水管爆了，淹了别人家，我概不负责！”其实，并不是宝珠子6号楼这位居民不讲理，他自己花钱找人修水管，但工人上门查看后却拒绝了。因为全楼的管线老化，要修就得楼上楼下的管线一起换。但是邻居觉得还能凑合用，暂时不想动。邻里矛盾就这么爆发了。
“这下水道几乎天天堵，你们到底管不管？我也不能让疏通的工人住我家吧。逼急了我就在下水道上加个阀门，再堵我就关上，让他们住楼上的也尝尝马桶冒臭水的滋味！”由于31号楼下水道的铸铁管线都“酥”了，承受不了水q的压力，导致老化管线塌陷，堵塞更严重。住在半地下的一层住户饱受返水的困扰。
……
这样的糟心事儿举不胜举。别看赵家楼社区在二环里面，地处中心城区，可这些老旧失管社区的民生问题，搞得社区工作人员焦头烂额。去年11月上任的社区书记金坤范说，为了实现“接诉即办”，全体社工“压力山大”。
以大羊宜宾胡同31号院1号楼为例，管片主任张冬芳介绍，它建于1988年，院内面积500余平方米，共有5个单元、91户居民。其中1单元、2单元产权属于中信华美；3单元、4单元、5单元产权属于北京金帅商贸公司。由于企业亏损、改制、转让等多种原因，致使院内长期无人管理，环境脏乱。随着楼龄老化，更多棘手问题相继出现。而且赵家楼社区像这样的老旧失管居民院共有10个。
金坤范心里非常着急：“光靠安抚可不行，实际问题必须解决，否则真会出大问题。可是修什么都要一大笔钱，给张家修还是李家补，是改上水还是通下水……”她扒拉着算盘珠子：社区一年公益金8万元，D群经费20万元，都有明确用途，而且就算全部投入这些老旧小区也不够堵窟窿的。
“D建惠家”尝试引入物业
30年失管院面貌开始转变
社区居委会不是物业公司，这样整天忙着“灭火”难以为继。要想从根本扭转，还得请专业的人做专业的事儿。有了这个思路，在建国门街道工委、办事处的引导和支持下，以及各方的不断尝试中，情况终于有了转机。
建国门街道派驻到赵家楼的社区专员姜波介绍，今年3月，街道工委精心设计了“D建惠家”项目，首次探索引入非公D建资源北京首新屋宇资产管理有限公司、北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司参与社区老旧失管院落治理的D建新模式。
为了做好“D建惠家”项目，街道、社区、共建单位数次研究磋商，把赵家楼辖区内10个老旧失管小区摸底了一遍，最终选择了31号院1号楼。它是典型的产权不清、物业弃管的居民院，而且设施老化，出租户多。但由于这个居民院2014年成立了居民自治院委会，群众基础较好，而且居民户数量适中，便于开展工作。同时，社区D委还成立了临时D支部，建立了微信群，多次召开线上、线下沟通会，围绕具体项目制定进度表，明确任务责任人。
首新屋宇一直定位于高端物业，快人快语的总经理宫玲告诉记者，他们曾多次来到小区查看，结论就是“隐患太多，怨声载道”。物业方先后派出上百人次，进行各种基础设施的隐患排查和开荒清理，并无偿派驻保洁人员，对小区进行定时定点卫生清扫。目前项目还在不断推进：改善公共区域照明、污水管线清淤、楼道线路梳理……居民们纷纷点赞：“专业的物业服务确实不一样。”
为了配合引入物业，社区号召D员周六日进行了三次大扫除，清理长期占用公共空间的废旧家具和车辆，带领居民自己动手清理楼道内小广告。小区面貌渐渐从“根本不能看”向“还看得过去”转变。
5月18日，“D建惠家”启动仪式在31号院1号楼院内举行。社区制定了“居民公约”，背板上铺了一大张公约，等着居民下楼来签字。社工说，他们心里一直在打鼓：最坏就是干等一天，除了D员，没几户人家来签字。
出乎意料的是，不一会儿居民就陆陆续续都出来了，签字的居民竟然排起了队。有居民半开玩笑地说：“好久没见院里这么热闹。要是原先聚这么多人，一定是吵架了！”
就这样，小区面貌一点点改善，社区氛围一点点融洽。各方都对这个项目寄予厚望，希望“打造一个模式，探索一条道路。”
管线老化供暖不足
问题棘手有待PJ
夏季，房顶漏雨。冬季，供暖不热。这是老旧社区居民投诉的两个季节鲜明的主题。刚一立秋，赵家楼社区的工作人员就开始商讨怎么应对供暖问题。
“家里老人孩子穿着棉袄还冻得不行，这冬天还让不让人活？”每年冬天，居委会的电话就被供暖投诉打爆。31号院的产权单位之一金帅公司一直承担着这片老旧小区的供暖。去年社区还专门去现场测量了供暖锅炉的出水温度，结果是温度达标。但由于老旧小区的供暖费很难按时收齐，对供暖单位提出更多要求并不现实。
社区只能另想办法。老旧居民楼室温不达标一方面是因为管线老化，热量损耗大；另一方面是楼体没有外墙保温，而且楼道窗户破损关不上，甚至缺少玻璃，热量散失多。
社区和物业方面商议，计划在今年供暖季到来之前，给1号楼的楼道更换窗户，使用密封性更好的塑钢窗。物业方面也十分赞同，更换窗户不仅减少冬季热量散失，也有助于粉刷后墙壁保持洁净，维护好来之不易的楼道环境卫生。
如果是一般的商业小区，出现管线老化、电梯更换等大修项目，可以申请使用“住宅专项维修基金”。可是，像赵家楼这样的老旧失管小区根本就没有这笔钱。对此，首新屋宇总经理宫玲心里很明白，她说，问题虽然棘手，但大家都在想办法。只有解决了供暖和下水问题这些关系民生的基础设施问题，才能获得居民的信任，才能让居民痛痛快快交物业费，从而真正在老旧小区建立一套正常的物业管理系统。
记者手记
从“等靠要”到居民自治
“别说那么多废话，你到我家去看看，不解决问题说多少都白搭！”居民几句话就把社工给噎回去了。这种尬聊式的做工作让居委会没少遭白眼。对此，社区书记金坤范表示能理解，这么多年的失管小区，居民生活饱受困扰，“但这个脓包迟早得有人挑破。”
据介绍，大羊宜宾胡同31号院1号楼居民多为回迁居民，习惯了大杂院的生活方式及计划经济时代单位宿舍服务全包的模式，尚未形成花钱买服务的意识。居住至今，未交一分钱物业费。而尚存的部分产权单位仅负责供暖，院内设施均不维护。
“交费请物业”看似是个治本之策，但又是根高压线：不少老旧小区改造陷入了先交钱还是先服务这个死循环。所以赵家楼社区一直小心翼翼地绕着走。
该院住户和出租户各占一半，居民对自身权益的期望值往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大。为了培养居民自治意识，社区组织D员带头大扫除，动员居民积极参与刷墙装灯等公益服务。“不能就这么等着，改善社区环境，能干什么先干什么！”
“D建惠家”项目就是一场及时雨。专业的物业服务让居民看到了变化，感受到了温暖，也有了更多希望。
而社区没有满足维持现状，还在盘算着下一步。为了解决安全问题，1号楼更换智能可视门禁。一个单元的一套门禁系统要七八千元，社区尝试着要求每户居民承担150元。经过不断做工作，终于把门禁费100%收了上来。不在乎钱多少，而是为了培养居民“花钱买服务”的意识，而且自己掏钱的设备居民更会珍惜爱护。
在“D建惠家”的项目推进中，也不是一帆风顺的。有居民的质疑、观望、不配合，甚至资金紧张等问题接二连三的出现。楼道粉刷只是先做了一二单元，三四五单元没有继续跟进。居民议论纷纷，难道不做了？新旧对比的视觉效果，让三四五单元的居民坐不住了，主动找到社区，表达改造的愿望。被动观望的居民向前了一步，参与到家园建设中来。
社区发现，治理老旧社区的一揽子解决方案不现实，居民也接受不了太高的物业费，那就一步一步来。年底物业试点半年，居民有了获得感，认可物业的工作，那么再提出收取清洁费，居民就容易接受。
这两天社区又在31号院搞活动，旁边小区居民看到颇有些羡慕嫉妒恨。有人站在阳台上喊话：“书记呀，什么时候轮到我们楼？阳光普照啊，别让我们成了阴暗的角落”。听了这话，金坤范五味杂陈，有化解隔膜后的宽慰，有托付责任的压力，还有把老旧小区治理推进下去的坚定信心。
来源：D报帮您办
作者：罗乔欣
流程编辑：吴越
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