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北京银监局最新政策动态解析

hanhan • • 综合

为优化营商环境、简化交易流程、减轻购房人资金压力，今日（3月31日），北京银监局、央行营管部、北京市规自委、北京市住建委四部门联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》）。
即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。
对此，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，目前北京的购房家庭中，七成以上是通过贷款购房，此次推出“带押过户”业务，众多购房家庭将会受益。
满足四类条件可办理“带押过户”
此前，对于存在贷款抵押的住房交易，首先需要卖方借款或者买方垫资，还清银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户。然后由买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这使得二手房交易周期较长，而且也给买卖双方带来不小的资金压力。
而“带押过户”业务中，对于存在房贷抵押的房产需要交易的，卖方无需先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方带押申请的贷款则优先用于偿还卖家的剩余房贷。这简化了二手房的交易流程，减轻了买卖双方筹措资金的压力。
根据《通知》，要想办理北京在全市推行的二手住房交易“带押过户”业务，需要同时满足四个方面的条件：北京市个人二手房交易；买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；所交易的住房在辖区内商业银行仅存一次有效抵押。
赵秀池表示，从去年9月推行二手房交易“连环单”并行办理、到此次推出“带押过户”业务可以看出，北京在保持房地产调控政策稳定的前提下，着重对二手房交易环节的堵点、痛点进行流程优化、再造，优化营商环境、简化交易流程、方便群众开展住房交易，从这一层面上支持民众的刚需和改善性住房需求。
创新模式，从根本上降低买卖双方交易成本
北京市住建委相关负责人解读表示，在个人二手房交易“带押过户”的具体办理流程方面，不同于其他一些城市采取的公证后解抵押、设置专门低息“过桥贷”机构等方式，此次北京为了从根本上降低买卖双方的交易成本，创新采用了新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金的新模式。
具体来看，首先是买卖双方自行或是在中介机构的居间服务下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”；第二步是买卖双方在北京市存量房交易服务平台办理房屋网签；第三步是向银行申请“带押过户”；第四步是买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”登记手续；最后是买方房贷发放，分别结清卖方原贷款及卖方实收款。
根据《通知》，申请“带押过户”，买卖双方可以向同一家银行贷款，也可以是不同的银行，或者买方为全款购房时也可以使用“带押过户”业务。
对于买卖双方均为贷款的，如果买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向贷款银行补齐差额部分。首付款将打入监管账户，在确认“带押过户”完成后，银行会将首付款和贷款划至买房者的贷款银行账户，解除原卖方贷款的抵押权，并将剩余资金转入卖方本人收款账户。如果买方为全款购房的，卖方贷款银行则将用购房款结清贷款，解除抵押，将剩余资金转入卖方本人收款账户。
赵秀池表示，这一新举措可以减轻买卖双方的资金压力。“过去，在还清贷款、解抵押后才能交易过户的方式下，为还清贷款需四处借贷或买方垫付、先行支付首付款，甚至有些家庭还通过‘过桥贷’的方式，办理利息较高的短期借款。”
“新举措实施后，卖方不用先还清贷款，买方首付和贷款将直接由银行划转，用于偿付卖方贷款。买卖双方无需再承担还清前一笔贷款的资金压力，降低了房屋买卖的交易成本。”赵秀池称。
中介机构不得强制使用“过桥贷”
赵秀池表示，新举措还可以降低房屋交易的资金风险。过去，为了提前还清贷款，二手房交易中买方往往会先行支付首付款，有的甚至是垫付资金用于结清卖方房贷，但此时房屋交易尚未完成，也就带来了一定的资金风险，买方也会担心如果出现**无法收回资金的问题。而新举措实施后，可以大大降低这类风险，保护交易资金的安全。
四部门要求，各房地产中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。
同时，各商业银行要积极回应符合条件的客户的“带押过户”需求，不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。
北京各区不动产登记大厅在办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立等登记业务时，要做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。
各区房屋交易窗口及房地产经纪机构在提供二手房网签服务时，针对交易房屋已设定抵押权且买方知情的，可继续办理网签业务。
赵秀池表示，新举措还将缩短房屋交易周期。过去卖方筹措资金还清贷款、双方协商等环节现在都不再需要，这将减少房屋交易的时间，让群众住房交易更加便利。
新京报记者 徐美慧
编辑 陈静 校对 吴兴发

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