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宽甸二手房市场走势分析

juju • • 综合

辽宁省丹东市是辽宁14座地区级中心城市之一，丹东地处辽宁东南部，是一座处于鸭绿江边的边境中心城市，丹东还与与鞍山、大连、本溪等中心城市接壤。
随着经济的发展，丹东城市建设相比于10年前变化很大， 丹东的楼市房价也随着城市的巨变而逐渐攀升。
辽宁丹东市楼市的危机，昂贵的丹东房价与丹东市楼市的潜力
现在丹东的二手房平均房价大约为0.68万，新房的平均房价大约为0.78万，丹东房价在全国可统计的300座地级中心城市当中处于第154位。
从数据上看丹东房价不算贵，毕竟丹东房价只是全国处于中等水平。但放在整个东北地区，那么丹东的房价基本也算是昂贵的房价，可以在东北三省当中处于房价的前10位。
对于东北多数城市而言，在过去10年时间，都有大量的年轻人外流到其他的城市，丹东这座城市也不例外。
辽宁丹东市楼市的危机，昂贵的丹东房价与丹东市楼市的潜力
现在丹东市的常住人口总量从10年前的244万人下降到现在的218万人，也就是说丹东其实是一座人口净流出的城市。
人口的流出也就意味着楼市需求量的减少，这对于楼市而言，算得上是一种危机。
在过去的2022年，丹东市共完成经济总量884亿元，同比2021年名义增长了4.25%。
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丹东市的经济总量在辽宁14座地区级中心城市当中名列第11位，在全国所有城市当中名列第268位。
由此可见，丹东实际经济综合实力在全国也是处于相当靠后甚至要垫底的位置。
按照丹东当地常住人口总量平均折算，丹东市人均经济总量大约为3.86万元，丹东的人均经济发展水平实际在全国所有城市当中是处于第323位。
辽宁丹东市楼市的危机，昂贵的丹东房价与丹东市楼市的潜力
不管是从当地的经济综合实力还是人均经济发展水平，都可以看出，丹东这座城市的房价高与它的经济发展没有一丁点的关联。
丹东是辽宁重要的地级中心城市，这座城市的管辖面积超过了1.5万平方公里，现在丹东市共包括振兴区、元宝区、振安区等城区，也包括东港市、凤城市、宽甸满族自治县等三座县级城市。
目前丹东城区全域的常住人口总量大约为86万人，相对来说，丹东现在还没有形成一座大城市。
辽宁丹东市楼市的危机，昂贵的丹东房价与丹东市楼市的潜力
对于丹东全域来说，未来这个区域的常住人口仍然会面临净流出的发展趋势，经济的发展促进了人口迁徙，这是无法改变的趋势与事实。
现在丹东房价较高的，主要集中在振安区及振兴区，这两个区域的二手房平均房价基本处于0.72万左右。
振安区新房的小区房价贵一点，楼市均价基本可以触及到1.02万左右，振兴区的新房平均房价大约为0.78万。
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元宝区目前的楼市均价低一些，二手房的平均房价大约为0.63万，新房的平均房价大约为0.78万。
在丹东市的县级城市当中，东港市目前的二手房平均房价大约为0.55万，新房的平均房价大约为0.48万。
宽甸满族自治县、凤城市二手房的平均房价基本处于0.62万左右，这两个区域的新房平均房价基本处于0.47万左右。
辽宁丹东市楼市的危机，昂贵的丹东房价与丹东市楼市的潜力
从丹东各大区县房价分布也可以看到，丹东三大城区新房房价要高于二手房的平均房价。
随着当地城镇建设越来越好，当地居民也逐渐富裕起来，而这些群体对居住条件的提升也有着极大的需求。
丹东作为沿海一座重要的中心城市，尽管这个区域人口出现一定外流，但中心城区未来的楼市房价不可能会太便宜。
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以此角度看，丹东新房房价较高，主要集中在三大地级中心城区，而丹东多数县级城市的新房房价要低于二手房的平均房价，这也反映到这些县级城市的楼市需求在大幅度减少。
目前丹东市的城镇化率大约70%左右，相比于全国平均值，大约也有5个百分点的领先。
这个区域一年的新房成交量大约为150万平米，按照每套新房建筑面积100平米平均折算，那么丹东是一年的新房成交量大约为1.5万套。
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由此可见，丹东的方向开发也是存在一定的必要性，人口大幅度流出的主要在于县域农村的常住人口。
而对于丹东三大中心城区未来的常住人口仍然会保持一定的基数，甚至还有可能出现一定程度的增长。
当然以更长的眼光看丹东的楼市，这片区域房价大涨的空间几乎没有，大跌的空间也微乎其微。
辽宁丹东市楼市的危机，昂贵的丹东房价与丹东市楼市的潜力
对于这片区域而言，楼市的需求主要来自于当地的刚性需求，以及部分改善家庭的需求。
城市建设越来越好，新建的住宅小区也会远高于之前所建造的品质，对于一部分有能力的家庭群体来说，以房换房是一种必要的选择。
应该说山东三大城区未来的楼市保持空间要大一些，三大城区未来的楼市固定资产价值跑得赢通胀的概率较高。
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随着丹东中心城区综合实力越来越强，会有更多地限于年轻人看好丹东这座中心城区的发展未来的丹东中心城区，也必然会成为一座常住人口达到百万以上的大城市。
相信丹东会越建越好，而丹东也会成为辽宁省重要的区域中心城市，看好丹东这座城市的未来。
个人观点，仅供参考。

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